 На сегодняшний день в Украине существует проблема правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот - нежилых в жилые. Дело в том, что в нашей стране до сих пор действует Жилищный кодекс советского образца, а вносимые в него изменения не касаются этого вопроса. Следует отметить, что если относительно перевода жилой недвижимости в нежилую правовое регулирование предусмотрено, то в случае возникновения необходимости перевода нежилой недвижимости в жилую мы сталкиваемся с полным его отсутствием.
Что такое жилые и нежилые помещения?
Согласно действующему ЖК жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4 ЖК).
Согласно ст. 8 ЖК перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.
На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, установленном местной властью, так как именно органы местного самоуправления уполномочены решать этот вопрос. Вопросами перевода жилых помещений в нежилые занимаются совместно исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях.
Перевод помещения, дома из жилого фонда в нежилой, возможен при выполнении следующих условий:
1. Помещение находится на первом этаже (цокольный этаж, подвал или полуподвал) или под ним расположено нежилое помещение.
Перевод из жилого в нежилой фонд помещения, расположенного выше первого этажа возможен при условии, что ниже находящиеся помещения уже переведены в нежилой фонд;
2. Необходимо чтобы переводимое жилое помещение не было обременено правами третьих лиц (например, наложен запрет отчуждения, арест);
3. Перевод квартир в нежилой фонд с обустройством под офис возможен только в том случае, если в квартире никто не
зарегистрирован;
4. Переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным лицом в качестве места постоянного проживания;
5. Необходимо, чтобы дом в котором расположено помещение, предназначенное для перевода в нежилой фонд, не находилось в планах капитального ремонта и реконструкции, не было признано аварийным и не подлежало сносу;
6. Существует возможность организации отдельного входа.
Можно выделить два типа перевода жилых помещений и зданий в нежилые:
•1) перевод из-за непригодности для проживания;
•2) перевод в связи со сменой функционального назначения (проводится как исключение).
Не допускается:
- перевод помещения из жилого в нежилой фонд для нужд промышленного производства;
- перевод из жилого в нежилой фонд помещения,(дома, строения), которое относится к памятникам архитектуры.
Необходимый пакет документов для перевода помещения (дома) из жилого фонда в нежилой:
- нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое помещение;
- справка с БТИ о проценте физического износа жилого дома;
- заключение проектного института относительно технического состояния жилого дома;
- технический паспорт на жилой дом или квартиру;
- справка с ЖКХ о том, что в жилом доме или квартире никто не зарегистрирован и не проживает.
Схематично процедура изменения целевого назначения выглядит следующим образом: собственник обращается в исполнительный комитет городского совета с заявлением о предоставлении разрешения на перевод жилого помещения в нежилое с указанием дальнейшего целевого использования данного помещения. К заявлению прилагаются выше перечисленные необходимые документы.
После этого, в случае если на заявление будет получено положительное решение, в нем исполнительный комитет должен указать на то, какие дальнейшие действия должен совершить заявитель. Затем необходимо провести техническую экспертизу, получить согласования органов градостроительства и архитектуры, санитарных и пожарных служб, а также владельцев дома.
После получения всех согласований исполнительным комитетом городского совета принимается решение о переводе жилого помещения в нежилое. Далее на основании данного решения необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в государственной регистрационной службе.
| 